İzmir İmar ve Proje Ön Değerlendirmesi

Arsa Yatırımlarında İmar Analizinin Önemi

Arsa satın almadan veya müteahhitle sözleşme imzalamadan önce yapılan imar analizi, arsanın sit alanı kısıtları, su havzası koruma kuşakları, orman sınırları veya yola terk payları gibi gizli risklerini ortaya çıkarır ve yatırımcının zarar etmesini önler.

İmar Analizinde İncelenen Temel Kriterler

• TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Binanın parsel tabanında oturabileceği maksimum metrekare sınırı.
• KAKS / Emsal (Kat Alanı Katsayısı): Parselde yapılabilecek toplam net ve brüt kapalı alan büyüklüğü.
• Hmax (Maksimum Bina Yüksekliği): Bölge imar planında izin verilen saçak ve gabari yüksekliği.
• Çekme Mesafeleri: Komşu parsellerden ve yoldan bırakılması zorunlu ön bahçe (min. 5 m) ve yan bahçe (min. 3 m) boşlukları.
• Otopark ve Sığınak Şartları: Güncel otopark yönetmeliğine göre bağımsız bölüm başına zorunlu otopark alanı.

İmar Danışmanlığı Aşamaları

1. İmar Çapı İncelemesi: İlgili ilçe belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden güncel 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve lejant notları temin edilir.
2. Kadastral Sınır ve Aplikasyon Kontrolü: LİHKAB lisanslı harita büroları üzerinden arsa sınırları teyit edilir, tecavüz veya yol işgali olup olmadığı denetlenir.
3. Mimari Avan Proje ve Emsal Hesabı: Parsel üzerine oturabilecek maksimum daire veya villa sayısı 3D kütle modeliyle projelendirilir.
4. Yatırım Fizibilite Raporu: İnşaat maliyeti, arsa payı oranı ve proje satış gelirlerini içeren ayrıntılı rapor yatırımcıya sunulur.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tarlaya imar durumu çıkarılabilir mi?

Tapuda vasfı "Tarla" veya "Bağ/Bahçe" olan taşınmazlar 1/1000'lik imar planı içinde değilse belediyeden imar durumu belgesi düzenlenemez; ancak İl Tarım Müdürlüğü şartlarıyla tarımsal yapı izni incelenebilir.

İzmir'de ada bazlı kentsel dönüşümde emsal artışı var mıdır?

Evet, parsel birleştirme yaparak ada oluşturan projelere İzmir Büyükşehir Belediyesi meclis kararlarıyla %20-30 aralığında emsal artışı ve yoğunluk teşvikleri verilebilmektedir.