Karşıyaka ve Çiğli’de Kentsel Dönüşüm, Kat Karşılığı Sözleşme Maddeleri ve Emsal Hakları

1. Bostanlı, Alaybey ve Aksoy Sahil Hattında Zemin ve Yapı Riski

Karşıyaka'nın deniz kıyısındaki Bostanlı, Aksoy, Donanmacı ve Alaybey mahalleleri, eski deniz dolguları ve Gediz Deltası'nın alüvyon sedimanları üzerinde yer alır. 1970-1995 yılları arasında inşa edilen 5-8 katlı apartmanların büyük kısmı deniz kumu kullanımı, yetersiz donatı çapları ve sığ mütemadi temel sistemleri sebebiyle ciddi korozyon hasarı taşımaktadır.

Çiğli Ataşehir ve Balatçık kesimlerinde ise yeni yapılaşma yoğun olmakla birlikte eski köy içi ve organize sanayi çevresindeki yapı stoğunun acilen dönüştürülmesi gerekmektedir. Kama Mühendislik, her iki ilçede de ada bazlı ve parsel bazlı kentsel dönüşüm modelleriyle güvenli ve modern yapılar inşa etmektedir.

2. 6306 Sayılı Kanun Uyarınca Riskli Yapı Tespiti ve Salt Çoğunluk

Kentsel dönüşüm mevzuatında yapılan son yasal düzenlemeler süreçleri büyük ölçüde hızlandırmıştır:

• Riskli Yapı Tespiti: Tek bir kat malikinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı lisanslı bir kuruluşa başvurmasıyla binadan karot alınabilir. Bina riskli ilan edilip kesinleştiğinde tapu kütüğüne risk şerhi işlenir.
• %50+1 Salt Çoğunluk Kuralı: Eski kanundaki 2/3 çoğunluk şartı kaldırılmış olup; bina yıkımı, müteahhit seçimi ve sözleşme şartları için hisse oranına göre salt çoğunluğun (%50+1) kabul oyu yeterlidir.
• Karara Katılmayan Maliklerin Hisseleri: Salt çoğunluk kararına uymayan veya noter tebligatına rağmen sözleşmeyi imzalamayan azınlık hisseleri, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından açık artırmayla diğer paydaşlara satılır.

3. Noter Kat Karşılığı Sözleşmesinde Olması Gereken 10 Kritik Madde

Kat maliklerinin müteahhit ile imzalayacağı noter sözleşmesinde mağduriyet yaşamaması için mutlaka yer alması gereken 10 hayati madde:

1. Kesin İş Teslim Süresi ve Şantiye Başlama Tarihi: Yapı ruhsatı alım tarihi ve inşaat teslim süresi (genellikle 14-18 ay) gün olarak belirlenmelidir.
2. Aylık Gecikme Cezası: Müteahhidin mücbir sebep olmaksızın teslimi geciktirdiği her ay için rayiç kira bedelinin 1.5 - 2 katı tutarında cezai şart konulmalıdır.
3. Banka Kesin Teminat Mektubu: Müteahhidin kaba ve ince inşaat maliyetinin en az %10-15'i oranında teminat mektubu vermesi veya kat irtifakı tapularının inşaat ilerleme seviyesine paralel kademeli devredilmesi şartı.
4. Kira Yardımı Güvencesi: Bakanlık kira yardımına ek olarak müteahhidin taahhüt ettiği taşınma ve kira desteğinin ödeme takvimi.
5. TBDY 2018 ve Zemin İyileştirme Zorunluluğu: Karşıyaka ve Çiğli zemininde jet-grout veya kazıklı temel uygulamasının müteahhit tarafından eksiksiz yapılması.
6. Malzeme Marka ve Model Listesi: Asansör, seramik, doğrama, mutfak dolapları ve armatürlerin TSE/CE belgeli marka listesi.
7. İskân (Yapı Kullanma İzni) Yükümlülüğü: İskân harçları, SGK ilişiksizlik belgesi ve cins tashihi masraflarının müteahhide ait olması.
8. Fiyat Farkı ve Enflasyon Maddesi: Hak sahiplerinden sonradan malzeme fiyat artışı gerekçesiyle hiçbir ek ücret talep edilemeyeceğinin hükme bağlanması.
9. Sigorta Zorunluluğu: Bütün riskler (All-Risk) şantiye sigortasının ve komşu binalara verilebilecek zararları kapsayan sorumluluk sigortasının yapılması.
10. Yetkili Mahkeme ve Arabuluculuk: Uyuşmazlıklarda İzmir Mahkemeleri ve İcra Dairelerinin yetkili kılınması.

4. Kentsel Dönüşüm Hibe ve Destek Tablosu

5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Binamız riskli ilan edilirse elektriğimiz ve suyumuz kesilir mi?

Bina riskli yapı kesinleşip tahliye süresi (90 gün) dolduktan sonra ilgili belediye tarafından altyapı hizmetlerinin durdurulması tebliğ edilir. Bu süre içinde tahliye ve yıkım tamamlanmalıdır.

Bir daire sahibi imza vermezse kentsel dönüşüm durur mu?

Hayır. Güncel 6306 sayılı kanuna göre arsa payı sahiplerinin salt çoğunluğunun (%50+1) anlaşması projeyi başlatmak ve müteahhitle sözleşme imzalamak için yeterlidir.

Bostanlı'da emsal artışı hakkı var mıdır?

İzmir Büyükşehir Belediyesi ve Karşıyaka Belediyesi meclis kararlarıyla parsel birleştirme (ada bazlı dönüşüm) yapan sitelere %20-30 aralığında ilave emsal teşvikleri uygulanabilmektedir.

Kentsel dönüşümde müteahhit iflas ederse ne olur?

Banka teminat mektubu ve kademeli tapu devri mekanizması bu sebeple şarttır. Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa teminat mektubu nakde çevrilir veya kalan iş başka bir firmaya ihale edilir.